Bail réel solidaire : la mise en place d’un dispositif pour les propriétaires occupants

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant permettant d’accéder à la propriété à moindre coût. En séparant la propriété du foncier et du bâti, il offre une solution alternative aux ménages modestes qui souhaitent devenir propriétaires. Dans cet article, nous allons découvrir comment se déroule la mise en place d’un BRS pour les propriétaires occupants.

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire est un outil juridique créé par la loi ALUR de 2014 et modifié par la loi ELAN de 2018. Il permet à des ménages modestes d’accéder à la propriété en dissociant le foncier du bâti. Concrètement, l’acquéreur achète uniquement les murs de son logement et bénéficie d’un droit d’usage sur le terrain, qui reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS). Ce dernier est généralement une structure publique ou à but non lucratif.

Le principal avantage du BRS est qu’il rend l’accession à la propriété plus abordable pour les ménages modestes, grâce à une réduction du prix d’achat pouvant aller jusqu’à 40%. De plus, lors de la revente du logement, le propriétaire doit respecter des plafonds de prix fixés par l’OFS, garantissant ainsi que le logement reste accessible aux ménages modestes dans le temps.

Les étapes de la mise en place d’un bail réel solidaire

Pour mettre en place un bail réel solidaire, plusieurs étapes sont nécessaires :

  1. Rechercher un logement éligible au BRS : Seuls certains logements sont éligibles au BRS, notamment les logements construits ou acquis par un OFS. Il est également possible de transformer un logement existant en BRS en passant par une structure ad hoc.
  2. Vérifier son éligibilité : Pour bénéficier d’un BRS, les acquéreurs doivent répondre à des critères d’éligibilité fixés par l’OFS, tels que des plafonds de ressources ou la composition du ménage. Ces critères peuvent varier selon les territoires et les projets de l’OFS.
  3. Signer un contrat de bail réel solidaire : Une fois le logement sélectionné et les critères d’éligibilité vérifiés, l’acquéreur et l’OFS signent un contrat de BRS. Ce dernier précise notamment la durée du droit d’usage du terrain (entre 18 et 99 ans), les conditions de revente du logement et les charges liées à l’entretien du terrain.
  4. Financer son projet : Comme pour toute acquisition immobilière, l’acquéreur doit financer son projet, généralement par le biais d’un prêt immobilier. Il est possible de bénéficier d’aides spécifiques pour un BRS, telles que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
  5. Devenir propriétaire : Une fois le financement obtenu, l’acquéreur devient propriétaire du logement et bénéficie du droit d’usage du terrain pour la durée prévue par le contrat de BRS.
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Les avantages et les inconvénients du bail réel solidaire

Le bail réel solidaire présente plusieurs avantages et inconvénients pour les propriétaires occupants :

  • Avantages : Le principal avantage du BRS est qu’il permet à des ménages modestes d’accéder à la propriété à moindre coût. De plus, il garantit une mixité sociale dans les quartiers en limitant la spéculation immobilière et en modérant les prix de revente.
  • Inconvénients : Le principal inconvénient du BRS est que l’acquéreur ne bénéficie pas de la pleine propriété du logement, puisqu’il doit céder le terrain à l’OFS lors de la revente. De plus, certaines contraintes sont liées au BRS, comme des plafonds de prix lors de la revente ou des charges supplémentaires pour l’entretien du terrain.

En conclusion, le bail réel solidaire est un dispositif intéressant pour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété. Il permet de réduire le coût d’acquisition et de garantir une mixité sociale dans les quartiers. Toutefois, il convient de bien peser les avantages et les inconvénients de ce dispositif avant de se lancer dans un projet immobilier en BRS.