Les recours légaux en cas de non-respect des clauses de vente immobilière

Les litiges immobiliers sont des conflits portant sur un bien immobilier (ex. : construction, terrain, etc.), pouvant concerner des transactions immobilières (achat, vente, échange), des opérations de construction (VEFA, CCMI, etc.), voire des différends relatifs aux revendications ou limites de propriété, opposant professionnels et/ou particuliers.

Les litiges immobiliers : les litiges courants dus au non-respect des obligations du contrat

Un litige immobilier peut être un désaccord entre deux ou plusieurs personnes impliquées dans un processus d’échange ou d’achat de bien. À l’occasion de l’opération peuvent survenir des difficultés diverses.

Ainsi, dès lors que l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur la chose vendue et le prix, la vente est censée être « parfaite » si aucune condition suspensive n’a été intégrée au compromis de vente (comme l’obtention d’un prêt par exemple) ou si tel était le cas et que les conditions suspensives ont été levées (l’acquéreur a obtenu son offre de prêt).

Acquéreur et vendeur sont ainsi tenus de poursuivre la vente. Mais il arrive toutefois qu’un acquéreur revienne sur son engagement alors qu’il ne peut, juridiquement, plus le faire. Le vendeur se trouve ainsi avec la possibilité soit de renoncer à poursuivre la vente pour pouvoir récupérer rapidement son bien et le remettre en vente, à charge pour l’acquéreur de payer une indemnité, soit poursuivre devant le tribunal l’acquéreur pour obtenir qu’il soit jugé qu’il ne pouvait plus se dédire, qu’il est donc propriétaire du bien et doit en payer le prix.

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Le choix entre ces deux options est toujours délicat et comme le recommande une avocate en droit immobilier à Dijon, il est impératif de consulter un spécialiste pour pouvoir prendre une décision et défendre vos intérêts.

D’autres litiges peuvent intervenir après la vente, comme l’apparition de désordres rendant le bien partiellement ou totalement impropre à l’usage.

Si les désordres étaient apparents lors de la vente et connus dans toute leur ampleur, les voies de recours sont très aléatoires. Il appartient à l’acquéreur de tenter de négocier, avant la vente, une baisse de prix. À défaut, il prend le bien en l’état, en toute connaissance de cause. S’il s’agit de vices cachés, les actes authentiques de vente contiennent presque toujours une clause de non garantie, ce qui signifie que si un désordre, même très important, survient (mais qu’il n’était pas visible au moment de la vente et notamment des visites), l’acquéreur ne pourra pas obtenir de réduction de prix ou la résolution de la vente, sauf s’il peut prouver que le vendeur connaissait le vice ou si le vendeur est un professionnel.

Les litiges en matière de vente d’immeuble à construire (ex. : VEFA) sont également nombreux et liés au non-respect du délai et demandes de paiement de pénalités de retard, non-conformités par rapport aux documents de vente (documents contractuels, notamment la notice descriptive), malfaçons ou non finitions.

Même si l’acquéreur dispose de différentes garanties et recours, il est toujours délicat de les mettre en œuvre et certains délais de prescription ou forclusion peuvent être très courts (1 an pour la garantie des vices apparents lors de la livraison ou réception, pour la garantie de parfait achèvement ou pour la garantie d’isolation phonique). Ces délais ne peuvent être interrompus que par une action en justice et non un simple courrier, même recommandé.

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Les recours qu’un avocat vous aidera à envisager

L’avocat en droit immobilier est apte à défendre les intérêts de son client, au stade de la négociation ou pour engager une action en justice.

En cas de litige, l’avocat tentera, dans un premier temps, sauf s’il faut agir dans l’urgence du fait de l’expiration d’un délai, une résolution amiable du litige pour tenter d’aboutir à un accord.

S’il n’y a pas d’autre choix, il pourra engager un procès après avoir étudié les différentes possibilités d’action, vérifié les délais, réuni, avec le client, les pièces et choisi la stratégie la plus adaptée dans ce type de contentieux très technique.