Face aux défis climatiques et à la transition énergétique, les Établissements Recevant du Public (ERP) se trouvent au cœur d’un dispositif réglementaire renforcé. Le Décret Tertiaire et la loi ELAN imposent désormais des obligations précises en matière d’audit énergétique pour ces structures. Cette démarche, bien plus qu’une simple contrainte administrative, constitue un levier de performance économique et environnementale. Quelles sont ces obligations spécifiques aux ERP? Comment mettre en œuvre un audit énergétique efficace? Quels bénéfices concrets en tirer? Ce guide juridique complet analyse les enjeux réglementaires et pratiques de l’audit énergétique dans les ERP, tout en offrant des solutions opérationnelles pour transformer cette obligation en véritable atout stratégique.
Cadre juridique et réglementaire des audits énergétiques pour les ERP
Le cadre juridique des audits énergétiques pour les Établissements Recevant du Public s’inscrit dans une évolution législative progressive mais déterminée. La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018 constitue le socle fondamental de ces obligations, complétée par le Décret Tertiaire n°2019-771 du 23 juillet 2019. Ce dernier, aussi appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire, fixe des objectifs ambitieux de réduction des consommations énergétiques : -40% en 2030, -50% en 2040 et -60% en 2050 par rapport à une année de référence postérieure à 2010.
Le périmètre d’application concerne tous les ERP dont la surface est supérieure ou égale à 1000 m², qu’ils soient publics ou privés. Cette obligation s’applique aux propriétaires et, dans certains cas, aux locataires selon les termes du bail commercial. L’arrêté du 10 avril 2020 précise les modalités de transmission des données de consommation sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire).
Pour les collectivités territoriales, les obligations sont renforcées par le décret n°2020-1662 du 22 décembre 2020 qui impose un audit énergétique préalable pour tous les bâtiments à usage tertiaire de plus de 500 m² faisant l’objet de travaux de rénovation. Ces audits doivent respecter la norme NF EN 16247-1 et être réalisés par des professionnels certifiés.
Spécificités réglementaires selon la typologie des ERP
La réglementation distingue différentes catégories d’ERP, chacune soumise à des exigences particulières :
- Les ERP de 1ère à 4ème catégorie (capacité d’accueil supérieure à 300 personnes) doivent réaliser un audit complet conforme à la norme NF EN 16247
- Les ERP de 5ème catégorie peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’un régime simplifié
- Les établissements scolaires, établissements de santé et bâtiments à usage culturel font l’objet de dispositions spécifiques définies dans l’arrêté du 24 novembre 2020
Le décret n°2022-305 du 1er mars 2022 a renforcé ces obligations en exigeant que les résultats des audits soient intégrés dans un carnet d’information du bâtiment, document numérique obligatoire pour les constructions neuves à partir du 1er janvier 2023 et progressivement pour l’existant.
En cas de non-conformité, les sanctions prévues par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 peuvent être sévères : jusqu’à 1500€ d’amende pour une personne physique et 7500€ pour une personne morale, avec possibilité de publication du nom des contrevenants (mécanisme de « name and shame »). De plus, le décret n°2021-1271 du 29 septembre 2021 prévoit des amendes administratives pouvant atteindre 7500€ en cas d’absence de transmission des données requises sur la plateforme OPERAT.
Méthodologie et contenu d’un audit énergétique conforme pour les ERP
Un audit énergétique pour un Établissement Recevant du Public doit suivre une méthodologie rigoureuse afin d’être conforme aux exigences légales. La norme NF EN 16247, référence en la matière, définit précisément les étapes incontournables de cette démarche. L’audit commence par une phase préparatoire durant laquelle l’auditeur énergétique collecte les données de base : plans du bâtiment, historique des consommations sur au moins trois années consécutives, caractéristiques techniques des équipements et systèmes énergétiques.
La visite sur site constitue une étape fondamentale. Durant celle-ci, l’auditeur réalise un examen détaillé de l’enveloppe du bâtiment (murs, toiture, menuiseries), des systèmes de chauffage, ventilation et climatisation (CVC), de l’éclairage et des équipements spécifiques. Des mesures peuvent être effectuées grâce à des outils comme la caméra thermique pour détecter les ponts thermiques ou le wattmètre pour évaluer les consommations réelles des appareils. Cette phase inclut généralement des entretiens avec le personnel technique et les usagers pour comprendre les habitudes d’utilisation et les problématiques rencontrées.
Composantes techniques obligatoires de l’audit
Pour être juridiquement valable, l’audit doit comporter plusieurs analyses techniques approfondies :
- Un bilan énergétique détaillant les consommations par usage (chauffage, climatisation, ventilation, éclairage, eau chaude sanitaire, équipements spécifiques)
- Une analyse thermique de l’enveloppe avec calcul des déperditions
- Une évaluation du rendement des équipements de production et distribution d’énergie
- Un diagnostic des systèmes de régulation et de gestion technique du bâtiment (GTB)
- Le calcul des indicateurs de performance énergétique (IPE) conformément à l’arrêté du 10 avril 2020
L’auditeur doit ensuite établir une modélisation énergétique du bâtiment, généralement à l’aide d’un logiciel spécialisé respectant la méthode de calcul Th-C-E ex. Cette simulation permet de comparer les consommations théoriques aux consommations réelles et d’identifier les anomalies. L’arrêté du 17 novembre 2020 précise que cette modélisation doit prendre en compte les conditions climatiques locales et les scénarios d’occupation spécifiques à l’établissement.
Le rapport d’audit, document juridique opposable, doit présenter un programme d’améliorations hiérarchisées selon trois niveaux d’intervention : actions à faible investissement (optimisation de l’exploitation), actions à moyen terme (remplacement d’équipements) et rénovation lourde. Pour chaque préconisation, l’auditeur doit indiquer :
Les économies d’énergie estimées en kWh et en pourcentage
Le coût d’investissement prévisionnel
Le temps de retour sur investissement (TRI)
L’impact sur les émissions de gaz à effet de serre
Les éventuelles aides financières mobilisables
Depuis l’entrée en vigueur du décret n°2022-780 du 4 mai 2022, le rapport doit être accompagné d’une synthèse standardisée permettant d’alimenter la base de données nationale OPERAT. Cette synthèse inclut le calcul de l’indice Cabs (Consommation énergétique absolue) et de l’indice Crel (Consommation énergétique relative) qui serviront de référence pour évaluer l’atteinte des objectifs du Décret Tertiaire.
Acteurs qualifiés et accréditations requises pour la réalisation des audits
La réglementation impose que les audits énergétiques des ERP soient réalisés par des professionnels disposant de qualifications spécifiques. Cette exigence garantit la fiabilité des analyses et la pertinence des recommandations formulées. Selon l’arrêté du 8 novembre 2021, seuls trois types d’acteurs sont habilités à réaliser ces prestations:
Les bureaux d’études disposant d’une qualification OPQIBI 1905 « Audit énergétique des bâtiments tertiaires et/ou habitations collectives ». Cette certification, délivrée par l’Organisme de Qualification de l’Ingénierie, atteste des compétences techniques, juridiques et méthodologiques nécessaires. Les bureaux d’études doivent justifier d’une expérience significative et d’une veille réglementaire continue pour maintenir cette qualification.
Les architectes formés à l’audit énergétique et inscrits à l’ordre des architectes. Ils doivent avoir suivi une formation complémentaire spécifique reconnue par le Conseil National de l’Ordre des Architectes (CNOA) et justifier d’une pratique régulière dans le domaine de la rénovation énergétique des bâtiments tertiaires.
Les économistes de la construction certifiés « RGE Études » (Reconnu Garant de l’Environnement) dans le domaine de l’audit énergétique. Cette certification, contrôlée par QUALIBAT, impose des critères stricts de compétence et d’expérience, avec une obligation de formation continue et d’audit de contrôle tous les quatre ans.
Processus de sélection d’un prestataire qualifié
Pour les établissements publics, le choix d’un prestataire d’audit énergétique s’inscrit dans le cadre du Code de la commande publique. La procédure varie selon le montant estimé de la prestation:
- Pour les marchés inférieurs à 40 000€ HT: procédure adaptée simplifiée
- Entre 40 000€ et 139 000€ HT (État) ou 214 000€ HT (collectivités): procédure adaptée avec mise en concurrence
- Au-delà: procédure formalisée avec appel d’offres
Le cahier des charges doit préciser les qualifications exigées et détailler le périmètre exact de la mission. La Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) recommande d’inclure des clauses relatives à la confidentialité des données énergétiques et à la propriété intellectuelle des résultats.
Pour les établissements privés, bien que non soumis au Code de la commande publique, il est recommandé de solliciter plusieurs devis comparatifs et d’élaborer un cahier des charges précis. Le Syndicat des Énergies Renouvelables (SER) suggère d’inclure une clause de résultat dans le contrat, conditionnant une partie du paiement à la qualité des livrables.
La FNCCR (Fédération Nationale des Collectivités Concédantes et Régies) a développé un modèle de cahier des charges type pour faciliter la passation de ces marchés. Ce document intègre toutes les exigences réglementaires et techniques nécessaires à la conformité de l’audit.
Une attention particulière doit être portée à l’indépendance du prestataire. L’article R.126-16 du Code de la Construction et de l’Habitation précise que l’auditeur ne doit pas avoir de lien juridique ou financier avec des fournisseurs d’énergie, des fabricants ou installateurs d’équipements, pour éviter tout conflit d’intérêt. Cette indépendance fait l’objet d’une déclaration sur l’honneur jointe au rapport d’audit.
Le coût d’un audit énergétique varie considérablement selon la taille et la complexité de l’ERP. Pour un établissement de taille moyenne (2000 à 5000 m²), le prix oscillera généralement entre 8000€ et 15000€ HT. Ce montant peut être partiellement financé par des dispositifs comme les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) ou les aides proposées par les collectivités territoriales et l’ADEME.
Mise en œuvre et suivi des préconisations issues de l’audit
La réalisation de l’audit énergétique ne constitue que la première étape d’un processus plus large. La mise en œuvre effective des préconisations représente l’enjeu majeur pour atteindre les objectifs de performance énergétique fixés par le Décret Tertiaire. Cette phase opérationnelle nécessite une planification stratégique et un suivi rigoureux.
La première démarche consiste à élaborer un plan pluriannuel d’investissement (PPI) sur la base des recommandations de l’audit. Ce document programmatique, validé par les instances décisionnaires de l’établissement, doit hiérarchiser les actions selon plusieurs critères : efficacité énergétique, temps de retour sur investissement, contraintes techniques et budgétaires. Le décret n°2021-1271 impose que ce plan soit formalisé et transmis sur la plateforme OPERAT.
Pour les collectivités territoriales, ce PPI doit s’inscrire dans le cadre plus large du Plan Climat-Air-Énergie Territorial (PCAET) et du Schéma Directeur Immobilier (SDI). La Cour des Comptes, dans son rapport de 2021 sur la maîtrise des consommations énergétiques des collectivités, recommande d’adopter une approche en coût global, intégrant l’investissement initial mais aussi les économies d’exploitation futures.
Dispositifs financiers mobilisables
Plusieurs mécanismes financiers peuvent être activés pour faciliter la mise en œuvre des travaux d’amélioration énergétique :
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : dispositif créé par la loi POPE de 2005, ils permettent de valoriser financièrement les économies d’énergie réalisées
- Le Fonds Chaleur de l’ADEME : soutient les projets de production de chaleur renouvelable
- Les prêts à taux bonifié de la Banque des Territoires pour les établissements publics
- Les subventions régionales et européennes (FEDER)
- Le Contrat de Performance Énergétique (CPE) : solution de financement innovante où un opérateur s’engage contractuellement sur un niveau de performance énergétique
Le décret n°2021-1280 du 30 septembre 2021 a élargi le périmètre des travaux éligibles à l’éco-prêt à taux zéro pour certains ERP à vocation sociale ou éducative.
La mise en place d’un système de management de l’énergie (SME) conforme à la norme ISO 50001 constitue un outil efficace pour assurer le suivi des performances énergétiques. Ce système documenté permet d’établir une politique énergétique, de fixer des objectifs chiffrés et de mettre en place des procédures de contrôle. L’arrêté du 10 avril 2020 précise que les établissements certifiés ISO 50001 bénéficient d’un allègement des obligations de reporting sur la plateforme OPERAT.
Le suivi des consommations réelles après travaux est fondamental pour vérifier l’atteinte des objectifs fixés. La mise en place d’un système de comptage (sous-compteurs, capteurs, GTB) permet de collecter des données précises et d’identifier rapidement d’éventuelles dérives. Ces données doivent être analysées régulièrement et comparées aux prévisions de l’audit. Le Commissariat Général au Développement Durable (CGDD) recommande un suivi mensuel des consommations et une revue annuelle complète des performances.
En cas d’écart significatif entre les économies prévues et réalisées, une analyse des causes doit être menée. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces différences : défauts de mise en œuvre, comportements des usagers, évolution des conditions d’exploitation. Des mesures correctives doivent alors être engagées, pouvant aller de simples réglages à des travaux complémentaires.
La formation du personnel technique et la sensibilisation des usagers constituent des leviers souvent sous-estimés mais particulièrement efficaces. La Fédération des Services Énergie Environnement (FEDENE) estime qu’une bonne gestion technique et des comportements adaptés peuvent générer jusqu’à 15% d’économies d’énergie sans investissement majeur.
Valorisation stratégique de l’audit énergétique au-delà de l’obligation légale
Loin d’être une simple contrainte réglementaire, l’audit énergétique représente une opportunité stratégique pour les gestionnaires d’ERP. Sa valorisation peut s’étendre bien au-delà de la seule dimension énergétique et contribuer à une démarche globale de responsabilité sociétale.
La rénovation énergétique issue des préconisations de l’audit génère des bénéfices financiers substantiels sur le long terme. La Caisse des Dépôts et Consignations estime que pour un ERP type, les économies annuelles peuvent représenter entre 15% et 30% de la facture énergétique initiale. Au-delà de ces économies directes, d’autres avantages économiques sont à considérer : diminution des coûts de maintenance, augmentation de la durée de vie des équipements, valorisation patrimoniale du bâtiment.
Pour les établissements privés, l’amélioration de la performance énergétique peut représenter un argument commercial décisif. Selon une étude du Conseil Supérieur du Notariat, la valeur vénale d’un bien tertiaire peut augmenter de 5% à 15% après une rénovation énergétique complète. De plus, les bâtiments performants bénéficient d’une meilleure attractivité locative et d’un taux de vacance réduit.
Communication et valorisation de l’image
L’engagement dans une démarche d’efficacité énergétique constitue un levier de communication puissant. Pour les collectivités territoriales, cela permet de démontrer l’exemplarité de l’action publique en matière environnementale. Pour les entreprises, c’est l’occasion de renforcer leur politique RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises).
La mise en place d’un affichage énergétique volontaire, au-delà des obligations légales, peut valoriser les efforts réalisés auprès des usagers. Le label E+C- (Énergie Positive et Réduction Carbone) ou la certification HQE Exploitation apportent une reconnaissance officielle aux démarches exemplaires. Ces distinctions peuvent être mises en avant dans les supports de communication institutionnels.
L’audit énergétique offre l’occasion d’engager une réflexion plus large sur les usages du bâtiment. La Fédération des Agences d’Urbanisme souligne que les travaux de rénovation énergétique peuvent être l’opportunité de repenser l’aménagement des espaces, d’améliorer l’accessibilité ou de moderniser les fonctionnalités.
Pour les établissements scolaires, la démarche peut s’intégrer dans un projet pédagogique sur le développement durable. Pour les établissements de santé, elle peut contribuer à l’amélioration du confort des patients et à la qualité des soins. Dans tous les cas, l’implication des usagers dans la démarche favorise l’appropriation des enjeux et l’adoption de comportements vertueux.
L’audit constitue une base solide pour l’élaboration d’une stratégie bas-carbone à long terme. Les données collectées permettent d’établir un bilan carbone précis et d’identifier les principaux postes d’émission. Cette connaissance est fondamentale pour définir une trajectoire de décarbonation conforme aux objectifs nationaux de neutralité carbone à l’horizon 2050.
La loi Climat et Résilience a renforcé les obligations de reporting extra-financier des entreprises. L’audit énergétique fournit des données précieuses pour alimenter la Déclaration de Performance Extra-Financière (DPEF) obligatoire pour les grandes entreprises. Pour les collectivités, il contribue au rapport développement durable annuel instauré par la loi Grenelle 2.
Au-delà de ces aspects, l’audit énergétique peut servir de catalyseur pour une démarche plus ambitieuse d’économie circulaire et de sobriété. La Fédération Nationale des Collectivités Concédantes et Régies (FNCCR) recommande d’intégrer dans les cahiers des charges une réflexion sur le réemploi des matériaux lors des travaux et sur l’approvisionnement local.
Les établissements les plus avancés peuvent même envisager une démarche de bâtiment à énergie positive (BEPOS), produisant plus d’énergie qu’ils n’en consomment. Cette approche, soutenue par l’Alliance HQE-GBC, représente l’aboutissement d’une stratégie énergétique globale où l’audit initial aura joué un rôle fondamental d’identification des potentiels.
Perspectives d’évolution et anticipation des futures exigences réglementaires
Le cadre réglementaire relatif à la performance énergétique des ERP connaît une évolution constante, avec un renforcement progressif des exigences. Anticiper ces évolutions permet aux gestionnaires d’établissements d’adopter une approche proactive plutôt que réactive face aux obligations légales.
La Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC) fixe une trajectoire ambitieuse de décarbonation du secteur du bâtiment, avec un objectif de réduction des émissions de 95% d’ici 2050 par rapport à 2015. Cette ambition nationale se traduit par un durcissement programmé des exigences réglementaires. Le Plan Bâtiment Durable a d’ailleurs annoncé que les objectifs du Décret Tertiaire seraient progressivement renforcés au-delà de 2050.
La taxonomie européenne, système de classification des activités durables, intègre désormais des critères stricts concernant la performance énergétique des bâtiments. Cette classification, rendue obligatoire par le règlement UE 2020/852, conditionne l’accès aux financements « verts » et influence déjà les stratégies des investisseurs institutionnels. Les gestionnaires d’ERP doivent anticiper ces critères pour maintenir l’attractivité de leurs actifs immobiliers.
Nouvelles technologies et approches innovantes
L’évolution technologique ouvre de nouvelles perspectives pour optimiser la performance énergétique des ERP. Plusieurs innovations méritent une attention particulière :
- Le jumeau numérique : modélisation 3D dynamique du bâtiment permettant de simuler différents scénarios d’exploitation et d’optimiser les consommations en temps réel
- L’intelligence artificielle appliquée à la gestion énergétique : algorithmes prédictifs capables d’anticiper les besoins et d’ajuster les systèmes en conséquence
- Les matériaux biosourcés à haute performance thermique : solutions d’isolation innovantes avec un impact carbone réduit
- Les smart grids : réseaux intelligents facilitant l’intégration des énergies renouvelables et l’autoconsommation collective
La Commission de Régulation de l’Énergie (CRE) encourage l’expérimentation de ces solutions innovantes à travers son dispositif de « bac à sable réglementaire », permettant de tester des approches dérogatoires aux règles habituelles.
La notion de bâtiment bas carbone tend à supplanter progressivement celle de bâtiment basse consommation. Cette évolution conceptuelle, portée par la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020), élargit le périmètre d’analyse au-delà de la seule consommation énergétique pour intégrer l’ensemble du cycle de vie du bâtiment.
L’analyse du cycle de vie (ACV) des bâtiments deviendra probablement obligatoire pour les ERP dans les prochaines années, comme le suggère le rapport de la Mission d’information sur la rénovation thermique des bâtiments remis au Sénat en 2021. Cette approche holistique prend en compte l’impact environnemental depuis l’extraction des matières premières jusqu’à la fin de vie du bâtiment.
Le concept de sobriété énergétique, longtemps considéré comme secondaire face à l’efficacité, gagne en importance dans le contexte actuel. La loi Climat et Résilience a introduit l’obligation pour les plus grands ERP d’élaborer un « plan de sobriété » visant à réduire les consommations non essentielles. Cette démarche, initialement volontaire, pourrait être généralisée à l’ensemble des établissements dans les prochaines années.
La flexibilité énergétique des bâtiments constitue un enjeu émergent. La capacité d’un ERP à moduler sa consommation en fonction des contraintes du réseau électrique (effacement, déplacement de charge) représente une valeur qui peut être valorisée financièrement. Le décret n°2021-23 du 13 janvier 2021 a d’ailleurs renforcé le cadre juridique de la participation des bâtiments tertiaires aux mécanismes de flexibilité.
Face à ces évolutions prévisibles, plusieurs recommandations peuvent être formulées :
Adopter dès maintenant une approche prospective dans les audits énergétiques, en intégrant des scénarios climatiques à long terme
Dépasser les exigences minimales actuelles pour anticiper les futures normes
Privilégier les solutions techniques évolutives et adaptables
Développer les compétences internes en matière de pilotage énergétique
Participer à des réseaux d’échange de bonnes pratiques comme le Réseau Bâtiment Durable
Les gestionnaires d’ERP les plus visionnaires envisagent déjà l’audit énergétique comme la première étape d’une transformation plus profonde vers des bâtiments « intelligents et responsables ». Cette approche intégrée, alliant performance énergétique, confort des usagers, résilience climatique et empreinte environnementale réduite, constitue sans doute le modèle d’avenir pour les établissements recevant du public.